Noleggio, gli effetti dei tassi in rialzo si fanno già sentire

Il mercato immobiliare italiano presenta il primo conto negativo dell’aumento consistente dei tassi d’interesse avviato dalla BCE negli ultimi 18 mesi.

È decisamente brusca, infatti, l’inversione di tendenza delle compravendite nel primo semestre del 2023 (-8,7%).

Se consideriamo gli acquisti di prime case delle imprese, il calo è addirittura del 34 per cento.

Andando a osservare i numeri degli acquisti effettuati tramite mutuo, si può cominciare a parlare di un vero e proprio crollo (-29,5%).

Male anche il trend delle nuove costruzioni, quelle con gli standard energetici più elevati che, alla faccia degli obblighi paventati dalla UE, diminuisce in modo sensibile (-16,1%).

I dati sull’andamento del mercato immobiliare e dei mutui in Italia nel primo semestre 2023 diffusi la scorsa settimana dal Consiglio Nazionale del Notariato sono impietosi sul fronte della liquidità disponibile per gli investimenti immobiliari.

Questa tendenza merita una riflessione attenta anche da parte dei noleggiatori, soprattutto da chi ha nel settore delle costruzioni il principale mercato di sbocco.

Mutui per la casa, rubinetti quasi chiusi

Spostando il focus dalle percentuali ai numeri, nel periodo osservato le compravendite di abitazioni sono passate da 303.375 a 277.052 rispetto allo stesso periodo del 2022; mentre i mutui per l’acquisto della casa sono diminuiti di quasi un terzo.

Il Consiglio Nazionale del Notariato si aspetta, entro la fine dell’anno, un calo del mercato del 10,5 per cento, con una riduzione complessiva dei finanziamenti del 23,8.

Questa consistente contrazione dei mutui, rapportata al calo delle compravendite, è un fattore strettamente legato ai tassi di interesse, di molto superiori rispetto al 2022.

Insomma, chi compra casa oggi utilizza le proprie risorse di liquidità rispetto alle tradizionali forme di finanziamento. Chi non ne dispone, è costretto a rinunciare.

Chi ha un mutuo è già in difficoltà: sta aumentando sensibilmente, infatti, il numero degli immobili messi all’asta dalle banche dopo l’attivazione delle ipoteche per insolvenza conclamata.

Cresce la quota delle rate insolute

Un’indagine FABI, per la verità, segnalava già a marzo 2023 che il totale delle rate non pagate da quasi un milione di famiglie italiane si era attestato a quasi 15 miliardi.

Anche in questo caso, il motivo è lo stesso: le scadenze di pagamento di mutui e prestiti hanno risentito del rialzo continuo dei tassi di interesse adottato dalla Bce per contrastare la corsa dell’inflazione. Sono più alte, per dirla semplice.

Dall’analisi emerge infatti che 6,8 miliardi di queste insolvenze sono relative a mutui non pagati; altri 3,7 sono rate di credito al consumo non rimborsate e altri 4,3 rientrano negli arretrati di altri prestiti personali.

Le azioni di escussione delle ipoteche, seppur con cautela, sono quindi già cominciate.

L’azione di rialzo dei tassi della Banca centrale europea per contrastare l’inflazione ora sembra essersi fermata (i tassi rimarranno a questo livello per molto tempo). Gli interventi di questi ultimi dieci mesi però sono arrivati a inflazione già in corso e non hanno portato all’auspicata inversione di tendenza sui prezzi.

L’aumento delle rate dei prestiti e dei mutui si scontra perciò, in modo evidente, con un ridotto reddito residuo che mette in difficoltà sia le famiglie sia le imprese, con risultati più o meno traumatici.

Aumento dei tassi di interesse, i riflessi sui noleggiatori

Le imprese sono coinvolte in questo meccanismo di liquidità insufficiente, perché anche loro ricorrono alle banche per gli investimenti.

E tra queste, naturalmente, ci sono i noleggiatori.

I produttori di macchine e attrezzature da noi interpellati recentemente, non stanno facendo mistero del fatto che alcuni noleggiatori stanno rinunciando al ritiro delle macchine ordinate lo scorso anno durante le fasi acute dello shortage.

I produttori si vedono quindi costretti a fare salti mortali per dirottare queste macchine già disponibili su altri noleggiatori, su altri mercati o sulla clientela privata.

Uno scenario impensabile rispetto a qualche mese fa. Ma fino a quando potrà essere sostenuto?

La situazione comincia ad assomigliare al periodo che ha preceduto la lunga crisi seguita al fallimento di Lehman Brothers.

Stavolta però i segnali inquietanti arrivano dal cuore dell’Europa, e in parte anche dalla Cina il cui mercato immobiliare interno è ai minimi storici e le cui banche si finanziano consistentemente nell’area Euro.

Se è vero che il noleggio è anticiclico e che i noleggiatori godranno dei “benefici” dell’impossibilità delle imprese ad affrontare nuovi investimenti in macchine e attrezzature, è vero anche che il peso del rialzo dei tassi sta già ora mettendo in crisi i piani industriali dei noleggiatori. Alcuni, a dire il vero, costruiti un po’ troppo sull’onda dell’euforia. 

La differenza rispetto alla crisi del 2008

Ai tempi della crisi Lehman Brothers il mercato del noleggio si era trovato decisamente impreparato, al punto che per creare cash flow alcuni noleggiatori avevano cominciato a mettere sul mercato dell’usato i gioielli della propria flotta.

Flotte che, peraltro, erano state precedentemente gonfiate a dismisura dalla scellerata e poco lungimirante pressione dei produttori.

Un atteggiamento reattivo inspiegabile, soprattutto se confrontato con quello proattivo dei noleggiatori oltre confine, che stavano invece consolidando gli investimenti.

Così facendo, i noleggiatori di casa nostra si sono trovati presto senza la loro principale fonte di reddito, erogando un servizio di scarsa qualità e rivolgendosi alle banche per rinegoziare le scadenze dei propri impegni.

Naturalmente, le banche non hanno potuto fare a meno di accettare l’allungamento di questi debiti strutturali, per non trovarsi di fronte a insolvenze importanti e quasi certe.

In cambio, però, hanno concesso queste ulteriori dilazioni facendosele pagare a caro prezzo, come è nella loro natura avida e opportunista: più hai bisogno, più paghi.

I risultati, riscontrabili analizzando i bilanci degli esercizi immediatamente successivi, si sono visti poi in modo più evidente sul mercato con l’ingresso delle multinazionali o di investitori più lungimiranti che hanno goduto di una ripresa eclatante per almeno un decennio.

La differenza oggi sta nella maggiore consapevolezza delle società di noleggio, che non sembrano, almeno nelle enunciazioni, in condizione di ripetere gli stessi errori.

Anni di cultura imprenditoriale e di formazione alle dinamiche reddituali del noleggio forse hanno prodotto buoni risultati.

Attenzione però: l’euforia che tuttora permane, unitamente alla voglia scriteriata di aumentare ancora i fatturati, sono segnali decisamente pericolosi per affrontare razionalmente i mesi che verranno.

Non è pessimismo, è matematica applicata all’economia.