Il noleggio con riscatto e il rent to buy immobiliare

Abbiamo già avuto modo, su questo portale, di ragionare su una delle classiche patologie del noleggio, il cosiddetto “noleggio con riscatto”.

Chiunque si sia occupato di noleggio negli anni, infatti, sa perfettamente che è sempre esistita l’esigenza, di fatto in capo al noleggiatore e al cliente, di imputare i canoni di noleggio pagati a fronte del godimento di un macchinario a capitale, come se si trattasse di un anticipo sul pagamento del prezzo di vendita. Questa esigenza può nascere già al momento della conclusione del contratto e quindi costituire una sorta di finanziamento dell’acquisto o, più spesso, può nascere in corso di contratto. Infatti, il cliente del noleggio può rendersi conto che il macchinario potrà servirgli per un periodo di tempo molto prolungato e quindi ritenere più conveniente procedere all’acquisto dello stesso rispetto a continuare a pagare i canoni di noleggio. Ma cosa fare con i canoni di noleggio già corrisposti? L’esigenza quindi è sempre stata quella di considerare i canoni di noleggio corrisposti come un anticipo sul pagamento del prezzo di vendita.

Questa fattispecie, nella prassi conosciuta appunto come “noleggio con riscatto”, si scontra con degli ostacoli di natura fiscale in relazione alle regole previste per l’ammortamento dei beni produttivi ed anche con la normativa relativa allo svolgimento di attività finanziaria. Il tema presenta anche delle controindicazioni di natura economica (naturalmente nell’ottica dei guadagni del noleggiatore), ma tratteremo questo secondo aspetto dopo aver fatto un po’ di chiarezza sulla cornice giuridica.

Costituendo un finanziamento “di fatto” dell’acquisto del macchinario tale contratto può essere per il nostro ordinamento stipulato esclusivamente da soggetti abilitati e autorizzati dalla Banca d’Italia all’esercizio di attività finanziaria (banche e società di leasing) che sono assoggettate alle regole restrittive previste in quell’ambito. Le società di noleggio di macchinari e attrezzature quindi non sono strutture che possono svolgere legittimamente tale attività. Detto questo, la prassi commerciale ha trovato alcuni escamotage per non fare figurare tale assetto contrattuale, realizzandolo però di fatto.

Consapevole di questa esigenza di fatto esistente, il decreto legge “Sblocca Italia” emanato dal Governo Renzi a fine 2014 ha introdotto all’articolo 23 una fattispecie contrattuale del tutto nuova, il rent-to-buy immobiliare, che contiene al suo interno alcuni elementi della locazione ed alcuni elementi della vendita. Il comma 1 così recita: “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile”.

Quindi il contratto realizza, in un’operazione unitaria, la situazione per cui viene assicurato, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio ed il pagamento del relativo prezzo. Dal prezzo poi andranno scomputati in tutto o in parte i canoni corrisposti in precedenza.

In alcuni articoli di prossima pubblicazione, analizzeremo le modalità operative e le eventuali possibili applicazioni al mondo delle attrezzature di lavoro.