Come di consueto da alcuni anni a questa parte, la Banca d’Italia ha pubblicato l’aggiornamento trimestrale (terzo trimestre 2018) del proprio sondaggio sul mercato residenziale italiano; l’indagine si è basata in questa edizione su interviste a più di 1.400 agenzie immobiliari. Nel complesso, continua il calo del numero di intervistati che segnalano il calo delle quotazioni degli immobili (mentre cresce ancora la maggioranza che ritiene che esse siano stabili). Nel mercato permangono in generale segnali di sostanziale stabilità della situazione, anche se in qualche caso si registra anche la riduzione del numero di persone che vedono sviluppi positivi.
La quota di operatori che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita ha continuato a ridursi (è scesa dal 19,5% di tre mesi prima al 16,3%); la flessione ha interessato tutte le macro aree, e in particolare il Sud e Isole. È aumentata invece l’incidenza di coloro che esprimono giudizi di stabilità dei prezzi (dal 76,6% all’81,7%).
L’andamento di prezzi e compravendite
La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è rimasta stabile intorno all’80%. È salita al 68,4% la percentuale di agenti che riportano una stabilità nelle condizioni della domanda, ma la differenza tra la percentuale di operatori che riportano un aumento del numero di potenziali acquirenti e di quelli che ne segnalano la diminuzione è scesa di nuovo, da 4,9 punti percentuali a -1,8 (ed era il 10% nella rilevazione di aprile).
Il numero di agenzie che indicano una diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere resta superiore a quello degli operatori che ne segnalano l’incremento, ma lo scarto si è ridotto rispetto alla rilevazione di luglio. E’ invece lievemente aumentato il saldo relativo ai nuovi mandati.
Il divario tra prezzi offerti e domandati resta come sempre la principale causa di cessazione dell’incarico: è stabile la quota di chi attribuisce il motivo dell’interruzione della trattativa a valutazioni giudicate troppo elevate dai potenziali acquirenti, mentre sale leggermente quella di chi ritiene che i prezzi proposti siano troppo bassi per i venditori. La percentuale degli agenti che ascrive la decadenza degli incarichi alle difficoltà incontrate dai potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo è sostanzialmente invariata al 16,5%.
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è aumentato di un punto percentuale, portandosi al 10,8%, tornando a un livello di fatto quasi identico all’11,0% di sei mesi prima. I tempi di vendita hanno segnato un lieve allungamento (da 7,5 a 8,2 mesi).
L’impatto del credito
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è in diminuzione, dall’81,1% al 78,9%, ma resta comunque elevata. Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto pressoché stabile al 75%: questo conferma quindi che anche nel terzo trimestre non si sono registrati segnali eclatanti di peggioramento delle condizioni del credito, nonostante questo sia stato un trimestre in cui si è già manifestato l’aumento dello spread tra titoli di stato italiani e tedeschi.
L’andamento degli affitti
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è scesa ancora, passando dall’82,1% al 76,2%. Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è risalito, passando da a -7,4% a -1,8%. Prevagono tuttavia di gran lunga i giudizi di stazionarietà (87,6%).
Le prospettive del mercato
La quota di agenti immobiliari che giudicano favorevoli le condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso continua a prevalere su quella di coloro che le ritengono in peggioramento, meglio di come non fosse successo a luglio (da 4,9 a 8,1 punti percentuali).
Anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere per il terzo trimestre del 2018 è aumentato (da 2,6% a 8,8%). La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è rimasta stabile al 17,7%, mentre è scesa quella di coloro che prevedono un aumento (da 5,3% a 3,6%).
Anche le aspettative circa l’evoluzione a breve termine del mercato immobiliare nazionale rimangono positive, e in miglioramento rispetto al trimestre precedente. Sull’orizzonte di medio termine (due anni) le attese restano più o meno invariate, o in leggera diminuzione: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è attestato a 32,1 punti percentuali (35,5 nella precedente rilevazione).
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