Come di consueto, la Banca d’Italia ha pubblicato l’edizione del primo trimestre 2019 della sua indagine trimestrale sul mercato residenziale italiano; anche in questa edizione il numero di interviste realizzate è arrivato a quasi 1.500 agenzie immobiliari.
L’andamento di prezzi e compravendite
Nel primo trimestre la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso dei prezzi è scesa dal 17,5% al 16%; tuttavia essa resta largamente superiore a quella di coloro che indicano un aumento delle quotazioni (stabile al 3,0%). Il saldo che ne deriva è di circa -13% (era -14,7% tre mesi prima).
La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è scesa dal 77,9% al74,8%: si tratta del secondo calo consecutivo. Quasi il 90% degli agenti ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre è scesa a meno dell’1% la quota di operatori che ha intermediato esclusivamente immobili nuovi. Il saldo fra giudizi di aumento e diminuzione di abitazioni invendute alla fine del primo trimestre di quest’anno si è mantenuto negativo, sui livelli prossimi a quelli di un anno prima.
l numero di potenziali acquirenti è in crescita sul trimestre precedente secondo il 16,8% degli operatori, e in diminuzione per il 20,4%: sale quindi il saldo negativo tra questi due valori (da -1,1% di tre mesi prima al -3,6% questo trimestre). La percentuale di agenzie che indicano una crescita di nuovi incarichi a vendere sale dal 9% al 9,7%, e specularmente la quota di agenzie che li vedono in discesa cala dal 15,7% al 15%. Ne consegue che il saldo per questo indicatore resta negativo ma passa da -6,7% a -5,3%.
La mancanza di proposte di acquisto a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori si conferma il principale motivo di cessazione dell’incarico a vendere (la percentuale è salita a 64,3% da 60,7% nella precedente rilevazione). Di contro, secondo il 44,2% delle agenzie la decadenza del mandato è attribuibile prevalentemente a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore e il 27% (in aumento di quasi 5 punti percentuali rispetto alla scorsa rilevazione) all’attesa di prezzi più favorevoli.
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è nuovamente ridotto leggermente, portandosi dal 10,5% al 9,8%. I tempi di vendita sono scesi leggermente sotto al livello dei 7 mesi: se tale trend dovesse continuare ci si può attendere che in diversi mercati le attese di venditori e compratori siano più allineate che in passato.
L’impatto del credito
La quota di acquisti finanziati con mutuo cala leggermente ma è sempre preponderante (passa dall’80,5% al 78,1%). Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto pressoché stabile a circa il 74,1%.
L’andamento degli affitti
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è scesa dal 78,1% al 74,2%, un livello ritenuto storicamente basso dagli esperti della Banca d’Italia. I canoni di locazione sono risultati perlopiù stabili e dovrebbero restare stazionari anche nel prossimo trimestre.
Le prospettive del mercato
Il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel primo trimestre è aumentato, passando dal 9% al 17,4%. Le valutazioni sono migliorate in particolare fra le agenzie che operano nelle aree urbane del Nord Est, del Centro e del Sud e Isole.
Nei tre mesi del periodo Aprile – Giugno i nuovi incarichi a vendere dovrebbero aumentare per il 23% degli operatori, a fronte di una quota esigua (6,6%) di quanti se ne attendono una riduzione. Le quotazioni immobiliari dovrebbero restare perlopiù stabili.
Anche le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale per il trimestre in corso sono improntate a un maggiore ottimismo: la quota di agenzie che si attendono un peggioramento delle condizioni è scesa di 4,2 punti percentuali (a 6,1%) mentre un quarto degli operatori prevede un miglioramento. Restano ampiamente positive le attese su un orizzonte di medio termine (2 anni): la situazione del mercato nazionale dovrebbe migliorare per più di un terzo delle agenzie.
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