La Banca d’Italia ha pubblicato il proprio sondaggio sul mercato residenziale italiano, con i dati aggiornati al primo trimestre 2018; l’indagine si basa su interviste a oltre 1.500 agenzie immobiliari. Gli intervistati hanno segnalato un alleggerimento delle pressioni negative sui prezzi (la stragrande maggioranza ritiene che siano stabili), una crescita della domanda e la sostanziale stabilità dei tempi medi di vendita.
Migliora leggermente il saldo (comunque negativo) tra la quota di operatori che segnala una crescita dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente e quella che ne indica una diminuzione: in questa rilevazione il saldo sale a -21,8% da -23,8%; nel complesso i giudizi di stabilità dei prezzi restano di gran lunga prevalenti e salgono dal 67,8% al 71%.
L’andamento di prezzi e compravendite
La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione (80%) è calata leggermente rispetto al sondaggio precedente (83,3%), ma le condizioni di domanda continuano a migliorare. Il saldo relativo al numero di potenziali acquirenti è aumentato a 10 punti percentuali.
Il saldo tra le percentuali di risposte che indicano un aumento delle giacenze di incarichi a vendere e quelle che ne segnalano una diminuzione si conferma negativo (da -3,6% a -5,1%; era più o meno pari a 0% all’inizio del 2017). Scende anche il saldo relativo ai nuovi mandati. Alla riduzione di quesi indicatori hanno contribuito principalmente le aree urbane e metropolitane.
Il divario tra prezzi offerti e domandati resta la principale causa di cessazione dell’incarico: è lievemente aumentata la quota di chi attribuisce il motivo dell’interruzione della trattativa a valutazioni giudicate troppo elevate dai potenziali acquirenti. La percentuale degli agenti che ascrive la causa della decadenza degli incarichi alle difficoltà incontrate dai potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo rimane contenuta, nonostante sia risalita al 18%, dopo aver toccato nel trimestre precedente il livello minimo dall’avvio del sondaggio nel 2009 (15,4%). E’ ancora presto per dire se questo è un fenomeno casuale, se è sintomo dell’arrivo sul mercato di consumatori mediamente meno affidabili o se è un primo segnale di un arretramento della disponibilità di credito da parte delle banche.
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto stabile (11,0% da 10,6% nello scorso trimestre), come pure i tempi di vendita.
L’impatto del credito
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario resta saldamente ancorata a livelli prossimi all’80%. Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è salito leggermente (da 73,7% a 75,9%): questo dato porta a ipotizzare che in realtà per ora non ci sono segnali rilevanti di riduzione del credito disponibile.
L’andamento degli affitti
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è cresciuta ancora rispetto a tre mesi fa (dall’85% all’88,3%). Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione resta negativo ma si riduce in valore assoluto, passando da -6,8% a -2%.
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è sceso dal 3,6% al 2,6%. Il saldo tra le agenzie che indicano incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che hanno riscontrato una diminuzione è migliorato (-2,0% da -7,0%).
Le prospettive del mercato
I giudizi degli agenti immobiliari sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso, misurati dal saldo fra la quota di quelli favorevoli e quelli sfavorevoli, sono rimasti nettamente positivi, su valori simili a quelli del trimestre precedente (da +19,5% a +18,7%).
Anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere per il secondo trimestre del 2018 si conferma positivo, anche se inferiore al valore rilevato a Gennaio (da 17,2% a 14,6%). La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è rimasta stabile intorno al 20%, ed è scesa la quota che si attende un aumento (da 7%, da 4,6%).
Rimangono positive anche le aspettative circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale, seppure in misura lievemente inferiore rispetto al trimestre precedente, con un saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli pari a 21,5 punti percentuali (era +22,2% nella rilevazione di Gennaio).
Sull’orizzonte di medio termine (due anni) le attese restano improntate all’ottimismo: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è attestato a 42,7 punti percentuali (era 44,5% nel sondaggio di tre mesi fa).
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