Il noleggio entra anche in condominio

Il noleggio è utile al condominio

Riceviamo e volentieri pubblichiamo un contributo di Riccardo Bellumori.

Il condominio è di nuovo tornato un “soggetto giuridico” di primario interesse per il Legislatore Italiano, in virtù delle innovazioni previste dalla Legge N. 220 del 11/12/2012. Si tratta della seconda nuova “infornata” di normative – inerenti la disciplina dell’organizzazione Condominiale – dopo quasi vent’anni. La volta scorsa, ricordate, non fu una vera e propria legge a “scaldare gli animi” ma furono una serie di provvedimenti e norme comportamentali ad interessare il comparto residenziale: l’introduzione della figura dell’Amministratore “Professionista” e l’introduzione del cosidetto “Fascicolo di Fabbricato”.

Le ragioni di questo rinnovato “interesse” sono ben motivate, poiché il condominio:

• è attualmente la più problematica fattispecie di lite giudiziaria (i Tribunali italiani sono intasati da valanghe di denunce e cause);
• è un continuo e cospicuo “Centro di Spesa” (servizi comuni, utenze, lavori, innovazioni) sia per le parti comuni che per quelle private;
• DEVE diventare anche un “Centro di Efficienza“ (risparmio energetico, gestione rifiuti, messa in sicurezza delle parti strutturali) perché – nel corso del tempo – il costo di gestione immobiliare e condominiale (oneri + tariffe + tasse + coperture assicurative) rischia di diventare esorbitante in relazione al crollo dei valori immobiliari in atto in tutto il territorio nazionale.

Dunque, non solo per effetto della nuova Legge 220 del 2012, ma anche per rientrare di tanti, troppo soldi spesi male, il condominio deve “specializzarsi”.

Il peso dell’Amministratore, come soggetto dotato di maggiori poteri gestionali, diventa più rilevante; il regolamento, cioè il codice identificativo delle norme comportamentali e di rispetto dell’”uso comune” può consentire innovazioni e norme che in qualche caso puntualizzano e trasformano – quasi – alcuni aspetti del Codice Civile. Senza contare le innovazioni legislative (ad esempio vouchers / disciplina edilizia e ristrutturazioni / efficientamento energetico / tassazione immobiliare) che obbligano dunque anche l’eventuale Consiglio di Amministrazione, ma anche tutti i condòmini, a raffinare la propria conoscenza di un mondo in rapido mutamento.

E in questo che cosa c’entra il noleggio?

C’entra, assolutamente. Lo strumento del noleggio e/o dell’affitto tornano prepotentemente di attualità nella gestione del complesso condominiale per molti buoni motivi.

In senso “attivo” cioè sul fronte delle ENTRATE (a seguito dell’ affitto di parti comuni) perché rispetto alla vendita (cioè alla alienazione perenne) che richiede SEMPRE l’unanimità, l’affitto temporaneo a terzi in molti casi può essere approvato a maggioranza qualificata di 2/3 dei millesimi. Questo permette più facilmente la possibilità di rendere remunerativi spazi, locali e servizi comuni che per qualche motivo non siano utilizzati o sfruttati efficacemente. E non intendo solo e banalmente l’affitto dell’ex “locale portiere”, ma utilizzi molto meno abituali ma spesso molto remunerativi:

• aree comuni superiori (lastrico solare, tettoie, locali cassoni e lavatoi) che possono essere dati in affitto per impianti fotovoltaici, antenne e ripetitori di telefonia;
• superfici verticali (pareti) che possono essere affittate per cartelloni pubblicitari;
• aree calpestabili e giardini che possono essere agevolmente ricondizionati (con maggioranza qualificata) ed affittati a terzi sia come posto auto, che come area di deposito, ma ultimamente (senza spesso specificare l’utilizzo finale) anche come “orticello”…

La disciplina ben gestita dell’affitto di parti comuni non remunerative diventa pertanto un supporto contabile – a livello di entrate – utilissimo per affrontare le sempre maggiori spese condominiali e di proprietà condominiale.

Ma l’affitto, ovvero il noleggio, diventa utile all’interno del condominio anche per ottimizzare le sempre maggiori USCITE. Pochi fanno caso infatti a queste poche semplici considerazioni.

Il noleggio nei contratti di affidamento lavori di ristrutturazione sta diventando una voce preponderante perché sono sempre meno le imprese appaltanti che hanno di loro esclusiva proprietà beni strumentali e macchinari di lavorazione. Inoltre è proprio sulla voce “noleggi” che chi è in “malafede” può più facilmente prendere per il naso il condominio appaltatore. Infatti nei contratti di appalto tra imprese e condominio le voci relative a ponteggi, gru, bracci elevatori, pale meccaniche, macchine per movimento terra devono essere ben specificate (e quasi mai lo sono) per evitare – tra i tanti esempi – di pagare come a caldo un noleggio a freddo o pagare un braccio per un solo operaio lo stesso prezzo di uno che può sollevare una intera squadra.

In questo caso è utile che i consiglieri di amministrazione approfondiscano le loro competenze in materia contrattuale del noleggio: si tratta di salvaguardare risparmi su tariffe che possono riguardare in media fino al 20 % dell’importo complessivo di un contratto.

Gli effetti del noleggio pesano anche sulla quantificazione dei costi nei rapporti di servizio ordinario: si possono “noleggiare” i servizi di autospurgo (per gli edifici che abbiano ancora le fosse settiche); i servizi di “disinfestazione periodica” (contro le zanzare tigre, ma anche la derattizzazione) che possono essere chiamati sporadicamente. In questo caso la differenza di tariffe la fanno le attrezzature a disposizione degli operatori. E’ utile fare un buon confronto tra diverse offerte in giro.

Poi è da tenere presente l’innovazione dei voucher INPS a beneficio dei condòmini che vogliano adoperarsi per servizi condominiali temporanei e non professionali (pulizia scale, cura del giardino, piccoli lavori di manutenzione): sempre più spesso infatti per risparmiare diverse migliaia di euro le Assemblee stanno deliberando la disdetta dei contratti di pulizia e di manutenzione ordinaria parti comuni. A effettuare periodicamente questi servizi si applicano Condòmini “di buona volontà” a favore dei quali si utilizza lo strumento del voucher.

Per queste persone tuttavia si pone il problema delle attrezzature di cui sono sprovvisti. Ebbene, è ormai di uso comune affittare attrezzi per il giardinaggio, per la pulizia degli ambienti, addirittura l’abbigliamento. In questi casi conoscere le modalità contrattuali aiuta a risparmiare sulle tariffe.

Insomma, il noleggio è la “parte oscura” della contabilità condominiale, e definire bene schemi contrattuali e database degli operatori presenti sul territorio può essere la mossa vincente.