Mercato immobiliare residenziale: stabilità e ottimismo

La Banca d’Italia ha aggiornato, intervistando a Settembre e Ottobre oltre 1.300 agenzie immobiliari, il proprio sondaggio sul mercato residenziale italiano. Il mercato è stabile e non è ancora uscito completamente dalla crisi degli ultimi anni, ma migliora leggermente la sua condizione, soprattutto sul fronte dei prezzi. A livello nazionale ben il 71,9% degli intervistati ritiene che essi siano rimasti stabili. Lo scarto tra chi li segnala in crescita e chi in diminuzione resta negativo, ma cala di un quarto in valore assoluto passando da -28% a -21,9%. I mutui restano su valori elevati sia per numero di acquirenti che li usano che per valore medio (in percentuale su quello dell’immobile).

Prosegue la crescita dell’ottimismo sulle prospettive del mercato immobiliare, sia nel proprio territorio di riferimento sia a livello nazionale; le attese sono più favorevoli sia per il trimestre in corso sia per l’orizzonte di medio termine (2 anni).

L’andamento di prezzi e compravendite

Nel terzo trimestre del 2017 la quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è diminuita rispetto al sondaggio precedente (75,1% da 80,6%); il confronto con lo stesso trimestre del 2016, che non risente dei fattori stagionali, segnala però un lieve aumento. E’ cresciuto il saldo positivo tra la quota di agenzie che valuta in aumento i potenziali acquirenti e quella che li giudica in calo.

L’incidenza degli operatori che indicano una sostanziale stabilità delle giacenze di incarichi a vendere è rimasta largamente prevalente (63,2% da 65,4% nella rilevazione di luglio); si è lievemente ampliata la quota di agenzie che ne segnala l’aumento (19,4% da 17,4%).

Secondo il giudizio espresso dagli operatori, le principali cause di cessazione dell’incarico rimangono legate al divario tra prezzi offerti e domandati: la ricorrenza di proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore è significativamente aumentata (al 46,7%); anche la quota di chi segnala che i prezzi richiesti sono ritenuti eccessivamente elevati dai potenziali acquirenti, pur in calo, rimane elevata (al 37,8%). Premesso che c’è sempre da aspettarsi la presenza di una certa percentuale fisiologica di venditori che desidera prezzi più elevati, e di acquirenti che li vogliono più bassi, il mercato è ancora impegnato nel lento processo di aggiustamento delle aspettative in entrambe le direzioni.

Lo testimonia anche il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore, che è calato al 10,2% (era 12,5% a luglio, già allora in riduzione rispetto ai tre mesi precedenti): la riduzione, che ha interessato tutte le aree geografiche, è stata particolarmente accentuata nelle regioni del Centro. I tempi di vendita sono lievemente diminuiti (da 7,7 a 7,5 mesi).

L’impatto del credito

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è rimasta anche in questa rilevazione pressoché stabile, intorno all’80%. Anche il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto pressoché stabile rispetto al periodo precedente (da 74,5% a 74,4%). Si tratta di valori storicamente piuttosto elevati, a conferma dell’impatto positivo delle politiche della BCE in materia di tassi di interesse.

L’andamento degli affitti

La quota di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è cresciuta di pochissimo rispetto alla rilevazione di luglio (83,8%, da 83,0%); i livelli più elevati sono stati registrati nelle regioni del Nord, mentre il mercato è meno vivace nel Centro e nel Mezzogiorno. Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è rimasto negativo, ma in misura inferiore nel confronto con la rilevazione precedente (a -9,4 punti percentuali, da -12,1%).

Per il trimestre in corso il saldo fra le agenzie che si attendono un aumento e quelle che prevedono una riduzione dei canoni è tornato a essere leggermente negativo (a -0,7 punti percentuali, da 3,9% in luglio). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è rimasto pressoché invariato, al 3,3%. Si è ridotta la quota di agenzie che ha riscontrato una diminuzione di nuovi incarichi a locare (25,9%, da 30,2% nell’indagine precedente).

Le prospettive del mercato

Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento, dopo il calo di Luglio, sono in netto miglioramento a Ottobre: il saldo fra la quota di giudizi di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è aumentato nel confronto sia con la rilevazione precedente (a 24,5 punti percentuali da 7,7) sia con quella di Ottobre 2016 (che non risente dei fattori stagionali; 9,5 punti). Il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere si conferma largamente positivo, a 28,4 punti percentuali, superiore di oltre 10 punti al valore di un anno prima (era pari a 10,3 punti nella rilevazione di luglio). La quota di operatori che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è calata (20,9%, da 23,8%), mentre la quota dei giudizidi stabilità è rimasta pressoché invariata (72,7%).

Il saldo relativo alle attese sui nuovi incarichi a vendere si conferma positivo, a +10,3 punti percentuali, superiore di circa 7 punti al valore di un anno prima (era tuttavia pari a 21,5% nella rilevazione di sei mesi fa, realizzata ad Aprile, segno che in primavera gli operatori erano più ottimisti che in autunno). La quota di operatori che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è calata (23,8%, da 28,0%), a fronte di un aumento nei giudizi di stabilità (72,8%, da 68,6% della rilevazione precedente).

Anche le aspettative sul mercato immobiliare nazionale si sono significativamente rafforzate, rispetto sia al sondaggio di luglio sia a quello di un anno fa: il saldo tra la quota di giudizi favorevoli e sfavorevoli relativo alle attese sull’evoluzione a breve termine del mercato immobiliare nazionale si è attestato a 22,5 punti percentuali, da 3,9 nella rilevazione precedente e 8,1 a ottobre 2016.

In un orizzonte di medio termine (due anni) le attese sono improntate a un maggiore ottimismo: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è portato a 48,9%, contro 43,3% nel sondaggio dello scorso luglio (35,3% in quello di ottobre 2016).