Il mercato immobiliare residenziale resta stabile

La Banca d’Italia ha pubblicato l’edizione del secondo trimestre 2018 del proprio sondaggio sul mercato residenziale italiano; l’indagine si basa su interviste a quasi 1.500 agenzie immobiliari. Nel complesso gli intervistati hanno segnalato in percentuale sempre più ridotta il calo delle quotazioni degli immobili (la grandissima maggioranza ritiene che esse siano stabili), e un mercato dove si registrano segnali che, ai vari livelli, spingono tutti verso una sostanziale stabilità della situazione.

La quota di operatori che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita ha continuato a ridursi (è scesa al 19,5% rispetto al 25,4% di tre mesi prima); la flessione ha interessato tutte le macro aree e, in particolare, il Nord Ovest. È aumentata l’incidenza di coloro che esprimono giudizi di stabilità dei prezzi (al 76,6%, dal 71%).

L’andamento di prezzi e compravendite

La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è rimasta stabile all’80%. La differenza tra la percentuale di operatori che riportano un aumento del numero di potenziali acquirenti e di quelli che ne segnalano la diminuzione è scesa a 4,9 punti percentuali (da 10% nella rilevazione di aprile), anche a causa della flessione registratasi nelle regioni del Nord. È salita invece al 66,4% la quota di agenti che riportano una stabilità nelle condizioni della domanda, a fronte in particolare della riduzione dell’incidenza di coloro che esprimono giudizi di miglioramento.

Il numero di agenzie che indicano una diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere continua a prevalere, seppur in misura modesta, su quello degli operatori che ne segnalano l’incremento, mentre è lievemente aumentato il saldo relativo ai nuovi mandati.

Il divario tra prezzi offerti e domandati resta la principale causa di cessazione dell’incarico: è leggermente aumentata la quota di chi attribuisce il motivo dell’interruzione della trattativa a valutazioni giudicate troppo elevate dai potenziali acquirenti. La percentuale degli agenti che ascrive la causa della decadenza degli incarichi alle difficoltà incontrate dai potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo è scesa dal 18% al 16,1%, riducendo i timori di un arretramento della disponibilità di credito da parte delle banche.

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è sceso di un punto percentuale, portandosi al 9,9% (11,0% da 10,6% nello scorso trimestre). I tempi di vendita hanno segnato un lieve aumento (da 7,1 a 7,5 mesi), annullando la riduzione del periodo precedente.

L’impatto del credito

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita leggermente, dall’80,2% all’81,1%, mentre il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto pressoché stabile al 75%: questo conferma quindi che per ora non ci sono segnali rilevanti di riduzione del credito disponibile.

L’andamento degli affitti

La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è scesa dal valore storicamente molto elevato di tre mesi prima, passando dall’88,3% all’82,1%. Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è diminuito, passando da -2% a -7,4%. Prevagono tuttavia di gran lunga i giudizi di stazionarietà (84,7%).

Le prospettive del mercato

La quota di agenti immobiliari che giudicano favorevoli le condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso continua a prevalere su quella di coloro che le ritengono in peggioramento, pur con una riduzione del saldo (a 4,9 punti percentuali, rispetto ai 18,7 in aprile e ai 7,7 nello stesso periodo del 2017).

Anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere per il terzo trimestre del 2018 ha registrato una diminuzione (a 2,6% da 14,6%; era pari a 10,5% nel corrispondente trimestre del 2017), molto probabilmente a causa di fattori stagionali. La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è scesa dal 20,4% al 17,1%, mentre è salita quella di coloro che li prevedono stabili (da 75 a 77,6%).

Anche le aspettative circa l’evoluzione a breve termine del mercato immobiliare nazionale rimangono positive, seppure in misura inferiore rispetto al trimestre precedente; il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli è sceso a 8,6% (da 21,5% tre mesi fa).

Sull’orizzonte di medio termine (due anni) le attese restano più favorevoli: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è attestato a 35,5 punti percentuali (42,7 nella precedente rilevazione).