Il mercato immobiliare residenziale si raffredda leggermente

La Banca d’Italia ha pubblicato l’aggiornamento trimestrale (al quarto trimestre 2018) del proprio sondaggio sul mercato residenziale italiano; l’indagine si è basata in questa edizione su interviste a quasi 1.500 agenzie immobiliari.

Nel complesso, il saldo tra gli agenti che riscontrano un aumento dei prezzi e quelli che li vedono in calo è rimasto pressoché invariato: entrambi questi gruppi sono leggermente cresciuti di numero (mentre è calata la percentuale di coloro che ritengono che essi siano stabili). Nel mercato, quindi, permangono ancora i segnali di calo dei prezzi: il saldo netto è di -14,7%.

L’andamento di prezzi e compravendite

La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è scesa dall’80% al 77,9%. Le case vendute sono in genere abitabili, ma nel 78,8% dei casi sono da ristrutturare parzialmente, mentre solo nel 18,2% sono nuove o in ottimo stato: si tratta di un nuovo indicatore, inserito nell’indagine a partire da questa edizione, che fornisce un dato utile per le imprese della filiera della ristrutturazione.

l numero di potenziali acquirenti è in crescita sul trimestre precedente secondo il 16,1% degli operatori, e in diminuzione per il 17,2%: si riduce leggermente, pertanto, il saldo negativo tra questi due valori (a -1,1% rispetto al -1,8% del terzo trimestre).

Si riduce sia la percentuale di agenzie che indicano un numero di nuovi incarichi a vendere superiore rispetto ai tre mesi precedenti (al 9%, dal 10,8%) sia la quota di operatori che segnalano più incarichi da evadere alla fine del quarto trimestre rispetto alla fine del terzo (al 9,8% dall’11%). In entrambi i casi sale, collocandosi attorno al 75%, la percentuale di quanti indicano stabilità rispetto al periodo precedente

Il divario tra prezzi offerti e domandati resta come sempre la principale causa di cessazione dell’incarico: tuttavia aumenta la quota di chi attribuisce il motivo dell’interruzione della trattativa a valutazioni giudicate troppo elevate dai potenziali acquirenti, mentre si riduce leggermente quella di chi ritiene che i prezzi proposti siano troppo bassi per i venditori. Cala inoltre la percentuale degli agenti che ascrive la decadenza degli incarichi alle difficoltà incontrate dai potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo (dal 16,5% del terzo trimestre al 15%).

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto leggermente, portandosi al 10,5%. I tempi di vendita, dopo l’allungamento registrato tre mesi prima (da 7,5 a 8,2 mesi), si sono riportati su livelli più simili a quelli degli ultimi due anni (7,2 mesi).

L’impatto del credito

La quota di acquisti finanziati con mutuo sale di quasi due punti percentuali, dal 78,9% all’80,5%. Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto pressoché stabile a circa il 75%.

Se si considera anche quanto indicato poco sopra, si può dire che il mercato non sembra quindi aver risentito del momento di turbolenza nel settore finanziario, rappresentato da un periodo di aumento dello spread tra titoli di stato italiani e tedeschi.

L’andamento degli affitti

La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è risalita, passando dal 76,2% al 78,1%. Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è leggermente peggiorato, passando da -1,8% a -3%. Restano comunque prevalenti i giudizi di stazionarietà (87,1%).

Le prospettive del mercato

La quota di agenti immobiliari che giudicano favorevoli le condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso continua a prevalere su quella di coloro che le ritengono in peggioramento, confermando un saldo positivo di 9 punti percentuali.

Anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere per il quarto trimestre resta su valori positivi (da 8,8% a 9%). La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso cresce dal 17,7% al 19,3%, mentre resta stabile quella di coloro che prevedono un aumento.

Le aspettative rispetto all’evoluzione a breve termine del mercato immobiliare nazionale calano leggermente rispetto al trimestre precedente. Sull’orizzonte di medio termine (due anni) le attese restano più ottimiste: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si attesta su +30%, un dato molto solido anche se leggermente inferiore ai 32,1 punti percentuali della precedente rilevazione.