Il mercato immobiliare residenziale prosegue la sua lenta ripresa

Secondo il sondaggio trimestrale condotto tra dicembre e gennaio dalla Banca d’Italia su un campione di oltre 1.000 agenzie immobiliari italiane, nell’ultimo trimestre del 2016 ha continuato a ridursi la quota di agenti che segnala una flessione dei prezzi, sia corrente sia attesa. Le condizioni della domanda sono ulteriormente migliorate, come dimostra una nuova riduzione dello sconto mediamente richiesto dagli acquirenti sulle quotazioni di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore.

Secondo la maggior parte degli agenti immobiliari intervistati, le condizioni nel proprio mercato di riferimento rimarranno stabili nel breve termine; tuttavia si è registrato un netto miglioramento delle attese sull’evoluzione del mercato nazionale nel trimestre in corso. In un orizzonte di due anni le previsioni restano improntate all’ottimismo.

L’andamento di prezzi e compravendite

Nel quarto trimestre del 2016 il saldo fra le percentuali di risposte che indicano prezzi di vendita in aumento e quelle che li indicano in diminuzione è rimasto negativo, ma ha continuato a ridursi in valore assoluto (da -33,2% a -24,9%), soprattutto in seguito alla riduzione del numero di agenti che segnala una flessione.

La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è aumentata per il secondo trimestre consecutivo (a 80,6% dal 72,9% di tre mesi prima). Gli immobili intermediati sono in prevalenza quelli di superficie fino a 140 mq abitabili o parzialmente da ristrutturare e con classe energetica bassa.

Si rafforza il miglioramento della situazione della domanda: il saldo tra le percentuali di risposte che indicano aumento e diminuzione del numero di potenziali acquirenti è più che raddoppiato rispetto alla rilevazione precedente (da 4,6% a 12,6%). Il dato è ancora migliore per le grandi città rispetto alle altre aree.

Il saldo tra le percentuali di risposte che indicano aumento e diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere (ossia una situazione di sostanziale stallo del mercato) è diventato negativo per la prima volta dal 2009, anno in cui è iniziata la rilevazione (-4% rispetto a 0,7% nel trimestre precedente). Anche il saldo delle risposte relative ai nuovi mandati è migliorato, passando da -1,3 a +1,4 punti percentuali.

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto di un punto percentuale e mezzo: ciò è avvenuto soprattutto nelle regioni settentrionali. I tempi di vendita si sono ridotti di circa un mese (da 8,9 a 7,7), senza particolari differenze a livello di aree geografiche.

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è rimasta pressoché stabile, intorno all’80%. Anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile si è attestato su livelli solo di poco superiori a quelli del periodo precedente (75,5% contro il 74,7% di tre mesi fa).

Le prospettive del mercato

Resta grosso modo stabile il giudizio medio degli agenti immobiliari sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel breve termine.

Le prospettive sull’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale sono nettamente migliorate rispetto allo scorso trimestre: lo scostamento tra la quota che si attende un miglioramento e quella che prevede invece un peggioramento è più che raddoppiato (17,0 da 8,1% a 17%), grazie al maggiore ottimismo degli agenti che operano nel Nord Italia. In un orizzonte di medio termine (due anni), le prospettive di miglioramento continuano a prevalere su quelle di peggioramento (il saldo si è stabilizzato a 35,2 punti percentuali).