Mercato immobiliare residenziale: crescono le transazioni, non i prezzi

La Banca d’Italia ha recentemente pubblicato il proprio sondaggio sul mercato residenziale italiano, aggiornato al quarto trimestre 2017; l’indagine si basa su interviste a oltre 1.300 agenzie immobiliari. Gli intervistati hanno segnalato il ritorno di pressioni negative sui prezzi, ma la domanda cresce e si riduce la quantità di case invendute.

Il saldo tra la quota di operatori che segnala una crescita dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente e quella che ne indica una diminuzione è sempre negativo, e cala di circa due punti (-23,8% da -21,9% in ottobre); nel complesso i giudizi di stabilità dei prezzi restano prevalenti al 67,8%.

L’andamento di prezzi e compravendite

La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione (83,3%) è aumentata sia rispetto al sondaggio precedente (75,1%), sia nel confronto con lo stesso trimestre del 2016 (80,6%). Gli immobili compravenduti sono in prevalenza quelli di metratura compresa fra 80 e 140 mq abitabili, liberi, parzialmente da ristrutturare e con classe energetica bassa; tuttavia, rispetto a un anno prima si registra in media uno spostamento delle transazioni verso immobili con classe energetica relativamente più elevata.

Il saldo tra le percentuali di risposte che indicano un aumento delle giacenze di incarichi a vendere e quelle che ne segnalano una diminuzione è tornato negativo (-3,6% da 2% nella rilevazione di ottobre; era -4% a fine 2016). Il saldo delle risposte relative ai nuovi mandati è invece peggiorato sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto a un anno prima, soprattutto a causa della minore quota di agenzie che ne segnala un aumento.

Il divario tra prezzi offerti e domandati resta la principale causa di cessazione dell’incarico: la quota di chi attribuisce il motivo della cessazione a richieste considerate troppo elevate dai potenziali acquirenti è fortemente aumentata (al 53,2%, dal 37,8% di ottobre); sul fronte dei venditori, la percentuale che individua la ragione della cessazione in proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi è salita in misura molto inferiore (dal 46,7% al 48,7%).

Non sembrano di natura finanziaria, sul fronte dei prestiti, le principali difficoltà che impediscono la compravendita: la percentuale degli agenti che ascrive la decadenza degli incarichi alla difficoltà di ottenere un mutuo è scesa al 15,4%, dal 22,3% del trimestre precedente, il livello minimo dall’avvio del sondaggio nel 2009.

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto pressoché invariato, al 10,6% (era 10,2% in ottobre). Anche i tempi di vendita risultano sostanzialmente stazionari (7,4 mesi, da 7,5).

L’impatto del credito

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario continua a collocarsi intorno all’80%. Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è marginalmente diminuito (73,7%, da 74,4% in ottobre).

In attesa che emergano future variazioni della politica monetaria della BCE, quindi, il mercato continua a risentire positivamente della situazione attuale, che vede tassi storicamente molto bassi.

L’andamento degli affitti

La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è cresciuta ancora rispetto a tre mesi fa (all’85%, da 83,8%). Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione si è ridotto nel quarto trimestre del 2017 rispetto al precedente, pur rimanendo negativo (-6,8%, da -9,4%). Anche le valutazioni relative al trimestre in corso sono migliorate: il saldo fra attese di aumento e di riduzione dei canoni all’inizio di quest’anno, rispetto ai tre mesi precedenti, è tornato positivo (+1%, da -0,7% in ottobre e 3,9% in luglio).

Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è rimasto pressoché invariato, al 3,6%. A fronte della sostanziale stabilità della quota di agenzie che indicano incarichi a locare in crescita (11,9%), si è nuovamente ridotta la percentuale di quelle che hanno riscontrato una diminuzione (18,9%, da 25,9% nell’indagine precedente).

Le prospettive del mercato

I giudizi degli agenti immobiliari sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso, misurati dal saldo fra la quota di quelli favorevoli e quelli sfavorevoli, sono rimasti nettamente positivi, in misura ampiamente superiore alla rilevazione di un anno fa (+19,5% contro +7,5%), ma inferiore nel confronto con quella precedente (+24,5%).

Anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere nel primo trimestre del 2018 si conferma largamente positivo e superiore a quello rilevato all’inizio del 2017 (17,2 punti percentuali contro 4), sebbene inferiore al valore rilevato in ottobre (28,4%). La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è calata per il secondo trimestre di fila (da 20,9% a 19,6%) mentre è aumentata la quota che si attende un aumento (7%, da 6,4%).

Le aspettative sull’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale restano positive, su livelli analoghi rispetto al sondaggio di ottobre, con un saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli pari a 22,2 punti percentuali (era +22,5% nella rilevazione precedente).

Da ultimo, sull’orizzonte di medio termine (due anni) le attese restano nettamente improntate all’ottimismo, anche se in leggero calo rispetto a tre mesi prima: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è attestato a 44,5 punti percentuali (eran 48,9 nel sondaggio di ottobre).