Alcune cose da sapere prima di affittare su AIbrnb

Sempre più persone in Italia si affacciano alle piattaforme della sharing economy per dare o prendere in affitto un appartamento per qualche giorno. Da noi ci sono diverse piattaforme, ma la più famosa in assoluto è Airbnb. Chi la usa come turista ne apprezza la comodità, la varietà e anche la convenienza, specie nelle città più affollate e nei periodi di alta stagione. Chi la utilizza per offrire alloggio (in Italia secondo Airbnb le offerte sono state oltre 86.000 nel solo 2015) è attratto dalla possibilità di ricavare un reddito extra.

Se state pensando di offrire una stanza di casa vostra o un intero appartamento di vostra proprietà, magari quello recentemente lasciato libero dai nonni, dovete soppesare attentamente i pro e i contro di questa decisione.

Ecco quindi un elenco di elementi su cui riflettere prima di fare il grande passo e offrire un alloggio su Airbnb.

Elementi positivi e vantaggi di Airbnb

1) Reddito aggiuntivo

Uno dei maggiori incentivi derivanti dall’offrire un alloggio in affitto è la possibilità di ottenere un ricavo extra, da affiancare a quello lavorativo (e che, in alcuni casi, diventa in realtà la fonte di ricavo principale per la persona), o utile magari per coprire la rata del mutuo.

Negli USA, alcuni analisti hanno stimato che i proprietari che affittano in modo continuativo anche solo una stanza possono attendersi ricavi pari all’81% del proprio affitto o mutuo.

Ovviamente, se si offre lo spazio con servizi come Couchsurfing, non si guadagna nulla, ma d’altra parte i soldi non sono tutto. Ci sono altri motivi per farlo…

2) Flessibilità (in tutti i sensi)

In tutte le piattaforme potete decidere in quali occasioni e per quanto i vostri ospiti potranno restare presso di voi. Questo consente di stabilire in modo facile se ci si vuole impegnare in modo continuativo o solo per una attività occasionale. I servizi di questo tipo offrono la possibilità di valutare (ed eventualmente rifiutare) il visitatore, e di contattarlo per chiedergli informazioni su che cosa deve fare per conoscerlo meglio. Airbnb offre anche la possibilità di collegare i propri account su Facebook per conoscersi ancora meglio.

3) Scambi culturali

Offrire in affitto casa propria consente di conoscere potenzialmente migliaia di persone di tutto il mondo. In particolare questo vale per Couchsurfing, dove lo spazio viene offerto gratis e lo scambio culturale è per così dire intrinseco nel suo modello di funzionamento. La sharing economy diventa quindi un sostituto, s suo modo, dei viaggi intorno al mondo.

Allo stesso tempo, sta anche a chi ospita condividere un po’ della sua cultura con chi alloggia da lui, magari facendo da guida turistica improvvisata nei posti meno famosi ma più genuinamente italiani della città in cui si vive. Non è raro che il turista offra qualcosa in cambio, come una cena o qualcosa della sua terra.

4) Nuove amicizie

Quasi tutti i siti di condivisione (anche Airbnb, che pure è vissuto per lo più come una piattaforma di scambio con connotazione commerciale) vantano di aver creato amicizie tra i membri della comunità. Non è raro neanche che avvengano scambi di casa “alla pari”, per cui il turista che è venuto a stare da voi prima o poi vi ospiterà a sua volta a casa sua.

Elementi da considerare e rischi di Airbnb

Come anticipavamo, anche se Airbnb fornisce un minimo di supporto a chi vuole offrire un alloggio sulla sua piattaforma, non è consigliabile partire da zero a spron battuto, ma è meglio fare anche qualche valutazione sui potenziali problemi e rischi da affrontare. Vediamoli insieme.

1) Normative di riferimento

In Italia l’affitto oneroso della propria abitazione a ospiti (soggiorno per brevi periodi) è un’attività di natura turistica, e come tale la sua regolamentazione è affidata alle Regioni. Quindi la prima cosa da controllare è la normativa della Regione in cui è ubicata la casa offerta in affitto.

In Lombardia, ad esempio, la Regione ha riscritto nel 2015 il Testo Unico della sua legge regionale sul turismo (L.R. 27/2015). Secondo questa legge, chi affitta una casa o una stanza su Airbnb gestisce una casa per vacanze. Se lo fa in modo non imprenditoriale, lo può fare in massimo tre case e in modo occasionale. Se l’attività non è occasionale si parla di Bed & Breakfast, che presenta ulteriori vincoli e limiti (anche se non richiede l’iscrizione di una azienda in Camera di Commercio), come ad esempio la presenza di un periodo minimo di fermo (anche non consecutivo) di 90 giorni all’anno.

Durante uno dei numerosi incontri di presentazione della legge, l’Assessore Regionale allo Sviluppo Economico ha precisato che la Lombardia vuole riconoscere e non ostacolare l’attività occasionale di chi offre la sua abitazione sulle piattaforme della sharing economy, ma anche che, se questa diventa un’attività stabile, deve essere equiparata e regolata come quelle simili, per garantire la corretta competizione con gli altri operatori turistici.

Il controllo del rispetto della legge è in capo ai Comuni: quindi se con Airbnb svolgete un’attività imprenditoriale piena, senza mettervi in regola, in Lombardia gli altri operatori eventualmente penalizzati potrebbero scoprirvi e denunciarvi alla Polizia Locale del vostro Comune.

Oltre ai temi di regolamentazione turistica è indispensabile tenere presenti gli altri regolamenti locali e contratti, che riguardano ad esempio il subaffitto. Se la casa in cui vivete non è di vostra proprietà, ad esempio, dovete andare a verificare che cosa dice il vostro contratto di affitto in merito alla possibilità di subaffittarlo a qualcun altro. Potrebbe essere vietato e crearvi guai con il proprietario.

Da ultimo, se abitate in condominio, è sempre utile verificare che cosa dicono i regolamenti, per evitare spiacevoli litigi o contrasti con gli altri vicini (che di sicuro non si aspettano la presenza di estranei a rotazione nel loro palazzo).

2) Tasse nazionali e imposte locali

Se pianificate di guadagnare dall’affitto della vostra abitazione (e non offrite cioè un alloggio gratis), i redditi generati dovranno dichiarati e su di essi devono essere pagate le tasse. Nonostante a oggi molti degli affitti realizzati su Airbnb non risultino allo Stato (e la stessa filiale italiana abbia dichiarato di non poter fornire i dati alla Guardia di Finanza, perché sono registrati su server esteri), qualsiasi attività che genera reddito deve essere denunciata al Fisco.

Questo in attesa che venga approvato in Parlamento un disegno di legge bipartisan che prevede una tassa forfettaria del 10% su tutti i ricavi fino a 10.000 euro, che verrebbe applicata (e riscossa) da tutti i servizi della sharing economy (non solo Airbnb, quindi, ma anche Uber, BlaBlaCar e gli altri). Dopo la soglia di 10.000 euro l’attività di condivisione si configurerebbe come professionale, e quindi i redditi concorrerebbero al reddito complessivo della persona.

Altro tema da tenere presente è quello della tassa di soggiorno, a carico del turista, da riscuotere e girare al Comune in cui è ubicato l’alloggio. Qui ogni Comune che la applica si è mosso in modo differente, e il proprietario, al pari di alberghi e altri operatori, deve farla pagare ai turisti e poi versarla nelle casse comunali.

In alcune città Airbnb funge da sostituto di imposta (cioè applica la tassa e la gira al Comune), ma nella stragrande maggioranza dei casi è il proprietario a doverla far pagare. Airbnb lascia liberi di decidere se aggiungerla al prezzo dell’alloggio o richiederla in contanti (all’inizio del soggiorno), e segnala che comunque deve essere per trasparenza indicata nella pagina di offerta.

Inutile dire che, sommando le tasse ai vari costi comincia a diventare necessario fare una attenta valutazione della convenienza a lanciarsi in questa attività.

3) Rischi

Il primo rischio che è ovviamente da considerare è quello che i vostri ospiti danneggino la vostra casa o i vostri beni. Anche se non c’è la volontà di danneggiarvi, molto semplicemente può succedere che un ospite presti meno attenzione alle cose di vostra proprietà che non alle sue. Anche per questo i siti consentono ai proprietari e ai turisti di valutarsi a vicenda, per creare una sorta di reputazione che potrete valutare se i vostri ospiti hanno già avuto altre esperienze. Oltre a ciò, potete anche chiedere direttamente ai vostri ospiti che cosa devono fare durante il loro soggiorno, per capire se sono “tranquilli” o meno.

E’ inoltre fondamentale verificare, se si ha un’assicurazione sulla casa, quali danni sono coperti. In genere (e al 100% questo vale per le polizze a copertura del mutuo) le polizze non coprono i danni da attività di affitto a breve termine. Tuttavia è importante capirlo, perché anche se Airbnb offre ad esempio un’assicurazione per danni fino a un milione di dollari, ci sono anche in queso caso alcune clausole limitanti.

E’ anche possibile chiedere ai propri ospiti una caparra a garanzia di piccoli danni eventualmente provocati, anche se ovviamente non è il massimo per l’ospite.

4) Altri costi

Da ultimo, anche se questo è un elemento forse da considerare tra i primi, dovete valutare seriamente la qualità della sistemazione che state offrendo. E’ vero infatti che Airbnb serve per offrire solo una stanza o un alloggio, senza obbligo di fornire i pasti. Ma la vostra casa (o la stanza) sono all’altezza di ospitare qualcuno per qualche giorno? In che condizione sono i servizi igienici? Prevedete alcuni servizi accessori (ad esempio il cambio di biancheria) oppure no?

Alcune di queste cose non sono obbligatorie, ma nella descrizione della vostra offerta le dovrete specificare, e logicamente un’altra casa che, a parità di tutte le condizioni, offre più servizi accessori di voi potrà chiedere un prezzo superiore al vostro. Occorre valutare quali sono quelli irrinunciabili e quelli facoltativi, e per ciascuno di essi, valutare da un lato quanto costa offrirlo (ad esempio, dotare il bagno di un asciugacapelli, o mettere il WiFi per il collegamento a Internet), e dall’altro quanto il prezzo della vostra offerta può crescere di conseguenza.

Per farlo, pensate all’ultima volta in cui siete andati in vacanza: quali sono le cose che consideravate irrinunciabili? Quali erano il minimo indispensabile? Fatelo compilare magari anche a una coppia di amici fidati, per non essere troppo influenzati dalle vostre sole percezioni. Guardate anche quale è il livello di qualità che si desume dalle pagine delle case in offerta su Airbnb nella vostra città: il sito lavora per rendere al meglio le offerte, ma leggendo che cosa è compreso e cosa no (e vedendo i relativi prezzi) potrete farvi un’idea.

Prendete nota e agite di conseguenza.

Se il vostro obiettivo è guadagnare qualcosa, anche poco e in modo occasionale, non potete immaginare di farcela offrendo un materasso messo per terra in una stanza vuota.

Ma questo significa anche passare sempre più da un’offerta occasionale e “casuale” a una strutturata e professionale.

Siete pronti? Avete già fatto questo passo? Se sì, quali sono stati i problemi più grandi che avete incontrato? Fatecelo sapere usando i commenti qui sotto.